都说房地产行业是金九银十，但这早已是过去式，随着去年下半年全国各地针对房地产出台的一系列限购限贷政策，目前整个行业都在逐步降温，人口密集经济发达的一二线大城市成交纷纷下降，更别提像安苍这种人口少经济发展滞后的五线农业小县城，宏观市场形势比去年严峻许多。再说本地市场，深耕安苍十年的本地小开发商和另一家外地房企今年也陆续开出两个项目，位置比未来城更靠近县城中心，配套更完善，但售价却均比未来城便宜两三百，对未来城形成售价围攻模式，未来城的销售量跟去年同期相比，几乎下降了三分之一。幸亏殷总对今年形势早有预估，年度目标定得相对保守，安苍团队是整个卓越集团唯一完成半年销售目标的。
夏天七八月酷暑难耐，大家都没被高温困住，全员营销卖房各部门你追我赶，业主老带新成交比例稳定保持在百分之二十五，安苍已经在紧盯全年的目标，下半年每个月的销售都不能拖后腿！雨燕带领的策划部也忙完了盛夏的商业街亮灯仪式和人气爆棚的龙虾啤酒节，未来城的名气在安苍越来越响亮，一期住宅仅剩不到三分之一，而且都趋于一百平米的大户型相对滞销，大家对新地块的期待更加紧迫。殷总每次来到售楼部，都有王玉娇这一群置业顾问跟在后边关心地问：“领导，我们二期什么时候拿地？”殷总都微笑着不回答，只说：“要你们操心？等着，有你卖不完的房子！”留下置业顾问们三三两两一片笑。
江东二期排号火热即将开盘，王丹瑶总负责拓展的江安市已与当地颇有实力的江扬建工集团达成了合作协议，在进一步寻找适合的项目；殷总南下归来，也带回了与王氏集团的合作开发协议的签字文书。未来城旁边二号地块挂牌上市已基本定论，只等下个月土拍一锤定音。
围绕这次拿地后的二期开发，殷总下了死命令：两周之内设计方案必须达到报规要求，国庆前将方案报给集团审核。这几天安苍团队管理层连续加班开会讨论，邓科是设计负责人，这是他最忙碌紧张的阶段，他最操心的就是地基的问题，这个二号地块偏东北角有一条深度约三十米的溪流涵洞穿过，这在设计上严重影响地基的稳固和地下车库的规划布局，十分棘手。如果说一期工程是愚公移山，那么二期工程就是精卫填海。
大家聚在会议室讨论，今晚又注定十点以后才下班。雨燕道：“邓科，针对你昨天反复强调的产品配比问题，我们营销板块今下午组织了策划销售一起讨论，意见都整理出来了。一期目前我们还剩近约三百套一百一十平米以上四房户型，二期户型不能过大，这次要中小三房户型为主，四房只能占到5以下，而且必须是面积不能超过一百一十平米的紧凑四房产品。同时，我们针对是否规划小套二产品这个问题做了专项市场调研，结果是大约有百分之八的需求。我建议可以把套三减少百分之五到百分之十，改成套二。修改后具体户型配比我马上发给你。”
钱晓天道：“这两天我一直在跑规划局，他们原来要求我们按照一期地下车位百分之八十的比例设计，针对涵洞区域无法规划地下车库问题，我从上到下反复沟通，今天下午规划终于同意将地下车位比例下降到百分之七十，这样地下室土方量也大大减少。具体减少量邓科算一下，一岚再算一下看成本能节约多少。”一岚道：“好，这个没问题。邓科，涵洞初步设计方案专业公司那边什么时候能出来？这个成本我还没法算。”邓科道：“说的是明天，但这个涵洞毕竟属于政府基础建设，方案出来后得先请规划局专家先看看，你先不着急算。钱总，你约的规划局专家帮忙看时间定了没？ ”“约的是后天，明天就是加通宵，也得让他们赶出来。”钱晓天敦促道：“还有，这个外立面风格必须和一期保持一致，天际线问题也是规划这边最看重的，概念方案里要重点表现这两点。”邓科一边听着，一边在电脑上记录，一边点头。
夏海波道：“这个涵洞的设计方案必须得尽早确定，我们初步预计涵洞施工需要三十天以上，会影响基础整体施工进度。”雨燕问：“我们这一稿方案的测算，殷总说明天要报给他看，基于我们现有营销场地、样板区和广告资源基础，二期的营销推广成本我减少了百分之零点五。另外，现在我们已经是卓越集团了，是否还要用卓信品牌，这个品牌费还要不要算？大家发表一下意见……”还没等雨燕话落音，丁一岚第一个反对道：“我觉得不用，这百分之二的品牌费太贵了，按这稿货值算得上千万，现在市场下行，二期价格迟早要降。我已经把工程成本降到最优，目前利润才两千多万……商业车位再滞销，等于没利润。”
钱晓天也道：“是啊，我们一期已经名声在外，二期直接就叫未来城二期，把品牌费省了最好。”“这个品牌费省不省，岂是你我就能决定的，我们这儿讨论没用？还是要跟殷总反映，得从上面去做工作。”邓科一语道破机关。雨燕道：“那行，明天上午我给殷总先初步看一下这稿测算，顺便把大家的意见都反馈上去，看他怎么说吧。”正在这时，殷总推门进来，拉开椅子坐下说：“都在啊？”雨燕道：“领导，您来得正好，我们正在讨论项目成本问题，这个品牌费算……”殷总一摆手道：“测算明天再说。给大家说最重要的事！本来想明早开会给大家说的，既然都在就先给你们说一下。二期的跟投方案，这几天我一直跑集团跟倪董、汪董汇报，终于定下来了。”大家这几天都在翘首以盼这个跟投方案，一期投资赚了钱，二期自然也要抓住机会，特别是手里有钱的，都想投得越多越好，大家都屏住呼吸竖着耳朵听。
殷总继续道：“二期采用gp+lp跟投模式，gp是股本，二十万一股，lp是债务融资，经理级需要准备六十万，按照百分之十五的年息给大家算，季度结息。鉴于大家职位等级都是经理级，本次跟投你们每人准备八十万就行。多的份额没有，给你们两周时间准备，国庆前交进来。”“八十万，这么多啊……”“从没投过这么多钱！”大家一片哗然，有的轻松，有的忧愁。雨燕也皱着眉头嘟哝道：“这么多，上哪儿找啊……”殷总道：“虽然这次跟投金额有点高，但真正的股本只有二十万，比一期还少。另外六十万是纯融资，大家是有利息收入的。项目从头到尾都是我们自己操盘，风险可控。大家尽快跟家人商量，筹措资金，实在不行同事间相互借一下，但该付的利息得付。”说完，殷总起身走了，等殷总出去带上门，大家才开始炸锅一样地讨论起来。
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